《人民法治》杂志社记者 何蕴桥报道 湖北省黄石市电力集团有限公司因出“71号公馆”,因几经转租,近10年来已引发多重纠份,而且矛盾越来越多,已成为黄石众人皆知的新闻。12月中旬《人民法治》记者前往黄石市采访。

　　两家银行不交租金引发纠纷

　　2011年2月22日,湖北省黄石市老街房大酒楼施杨、曹玉行与黄石市电力集团有限公司(下称黄石电力)签订了一份《房屋租赁合同》,出租方为黄石电力,出租的是杭州西路71号公馆,共计3049平方米。施扬与曹玉行租下公馆后开了一家“扬州菜馆”,后因经营效益不佳于2013年初停业,对外欠下大量债务。

　　2013年3月5日,黄石天域公司(下称天域公司)以1800万元收购“扬州菜馆”的股权、经营权、装饰装潢及其配套设备等。除此之外,还承接“扬州菜馆”对外拖欠的18家施工单位的工程款80余万元、40家供应商的贷款40余万元以及应退还40多位会员的预收款40余万元等债务,三笔债务近200万元,后陆续偿还了一部分,至今尚欠90余万元。同时还另外替其偿付了电力集团公司的房租30万元。

　　天域公司承接了71号公馆后总共投入2000余万元,为电力公司化解了燃眉之急,安抚了众多的债权人,化解了社会不稳定因素。为此,天域公司与黄石电力于2013年5月6日签订了为期5年的房屋租赁合同,租期截止2018年12月31日。

　　2013年10月22日,天域公司分别于汉口银行和中信银行签订房屋租赁合同,将71号公馆转租给上述两家银行。两份合同的租期都是2018年6月30日截止。

　　据天域公司负责人胡长青介绍,自从与上述两家银行签订《房屋租赁合同》之后,前两年租金都能如期如数支付,但到2014年11月25日后一直不付租金,天域公司多次催要无果,故天域公司一直申请把汉口银行告到黄石市仲裁委员会(中信银行黄石分行租金另案处理)。2016年3月9日,黄石市仲裁委员会以黄石仲字〔2015年〕第033号《仲裁裁决书》作出如下裁定:

　　仲裁庭经审理查明:被申请人汉口银行股份有限公司黄石分行(下称“汉口银行”)因经营需要,拟向申请人黄石天域房地产开发有限公司(下称“天域公司”)租赁位于黄石市杭州西路71号黄石怡安花园小区1号楼临街门面1、2层,用作被申请人汉口银行下属黄石开发区支行的营业用房。在磋商过程中,申请人天域公司以其法定代表人胡长青的名义于2013年10月15日与被申请人汉口银行签订《房屋租赁合同》(编号为HSFH20130601),后因出租人胡长青无法提供租金结算税务发票,故于同日又以申请人天域公司的名义与被申请人汉口银行签订一份内容完全一致的《房屋租赁合同》(编号为HSFH20131015)。合同约定租赁面积为1004平方米,实际租金按1000平方米计算。租赁期限自2013年10月15日至2018年6月30日。租金每平方米每月为人民币100元,每月租金共计10万元。关于租金支付方式,合同第4.2条款约定,本合同签订生效,甲方向乙方交付房屋,并经双方共同验收合格后于2013年12月15日前,以转账方式支付2013年12月15日至2013年12月31日期间租金,之后,房屋租金按季支付,乙方在每季度第一个月的20日之前支付本季度三个月的租金。乙方在收到甲方提供的真实、有效的税务发票后,以转账方式支付租金到甲方指定账户,指定账户开设在开业后的汉口银行黄石开发区支行。关于违约责任,合同第72.(3)条款约定,乙方在规定缴费期限内未按时缴纳费用,甲方书面通知乙方,要求乙方如数补齐。如乙方接通知15天内还未缴纳以上费用,甲方有权向乙方追究由此造成的实际经济损失。关于合同终止和解除,合同第7.3条款约定,经甲乙双方协商一致并签署书面文件,本合同可以提前终止或解除。除本合同约定的条款之外,双方均不能无故提前解除合同。房屋租金的实际收益人,其与胡长青签订合同后又与申请人天域公司签合同是为了解决租金支付方式问题,胡长青才是合同出租方的真实主体,涉案租金应予冲抵其贷款债务,该答辩意见缺乏证据证实,且与法律法规不服,故本庭不予支持。

　　根据上述查明的事实及认定,本庭依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条,《中华人民共和国仲裁法》第二条、第五十一条第一款、第五十三条之规定,经评议,裁决如下:

　　一、自本裁决生效之日起10日内,被中请人汉口银行股份有限公司黄石分行向申请人黄石天域房地产开发有限公司支付2015年全年租金120万元,并按照双方合同约定的支付方式支付2016年第季度租金30万元。

　　二、自本裁决生效之日起10日内,被中请人汉口银行股份有限公司黄石分行按照中国人民银行公布的一年期货款基准利率的标准向申请人黄石天域房地产开发有限公司支付自2015年11月15日至本裁决生效之日期间的未付租金120万元的资金占用补偿金16675元。

　　三、驳回申请人黄石天域房地产开发有限公司的其他仲裁请求。

　　四、本案仲费用共计26793.40元,其中70%由被申请人汉口行股份有限公司黄石分行承担,即18755.38元,30%由申请人黄石天域房地产开发有限公司承担,即8038.02元。被申请人承担部分由被申请人自本裁决生效之日起10日内直接向申请人给付。

　　黄石市仲裁委员会裁决书裁定之后,汉口银行黄石分行没有马上支付所欠租金。但中信银行黄石分行所欠租金也仍未支付。

　　黄石电力起诉承租人

　　为此天域公司认为:我们替黄石电力化解了诸多矛盾和困难,否则“扬州菜馆”占用房屋并拖欠租金不付,债权人特别是工程欠款中有大量农民工工资,债务波及面广,影响众多债权人的切身利益。天域公司当了“接盘侠”,已共支付2000多万元,同时帮助“扬州菜馆”偿还中信银行贷款3000多万元。作为中信银行黄石分行所欠租金都不支付已给我们造成一定压力。由此天域公司所欠黄石电力租金也无力支付。

　　2017年1月24日,黄石电力把天域公司、中信银行黄石分行、汉口银行黄石分行告上法庭。2017年3月15日,黄石市下陆区人民法院对此案进行调解,黄石电力撤回对中信银行黄石分汉口银行黄石开发区支行的起诉,与天域公司达成协议:

　　一、原告黄石电力集团有限公司与被告黄石天域房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》继续履行,租赁期限不变(2018年12月31日止),租金标准不变,租金支付方式不变。

　　二、被告黄石天域房地产开发有限公司于2017年3月31日之前向原告黄石电力集团有限公司支付2017年1月至3月房屋金457350元。

　　三、被告黄石天域房地产开发有限公司向原告黄石电力集有限公司支付违约金19293元、律师费50000元,于2017年3月31日之前付清。

　　四、若被告黄石天域房地产开发有限公司逾期三天未支付2017年1月至3月的租金、违约金、律师费、诉讼费以及按照《房屋租赁合同》约定的任何一期租金,原告黄石电力集团有限公司与被告黄石天域房地产开发有限公司解除《房屋租赁合同》且收回房屋,被告黄石天域房地产开发有限公司需一次性支付拖欠租金、违约金、律师费、诉讼费。

　　五、如原告黄石电力集团有限公司与被告黄石天域房地产开发有限公司解除《房屋租赁合同》,原告黄石电力集团有限公司与汉口银行股份有限公司黄石开发区支行、中信银行股份有限公司黄石分行另行直接签订房屋租赁合同。

　　六、《房屋租赁合同》终止之日,原告黄石电力集团有限公司收回本案标的房屋自由处分,被告黄石天域房地产开发有限公司对此不持任何异议。若被告黄石天域房地产开发有限公司拒不交付房屋,应按每日10000元的标准向原告黄石电力集团有限公司支付房屋占用费。

　　天域公司总经理胡长青告诉记者,此案调解结束后,天域公司收到了中信银行黄石分行、汉口银行黄石分行的租金,天域公司也随之支付给了黄石电力,但黄石电力只收钱不开票。

　　两银行租期已满不让房又起纷争

　　2018年6月30日,两家银行承租的房屋到期,按说应该退房,但两家银行不仅不退,连与天域协商也没有。由于这5年租房时期出现了这么多是非,天域公司不再与他们续签《房屋租赁合同》,并且于2018年8月郑重向两家银行送达了书面的《退房通知》,明确要求两家银行20天腾退房屋。截至8月底,两家银行有两个月的时间退房搬迁,但是,两家银行抢占房屋拒不退房。天域公司又于2018年11月21日向两家银行再次送达书面的《退房通知》,要求立即退房。两家银行却不讲信用,不仅没退房,连租金再次拒付。

　　面对这种局势,天域公司出于无奈,也为了合理解决上述问题,2018年11月20日上午,委托代表汤先生前往黄石电力找到董事长陈亦明报告情况,并提出合理解决办法,要求黄石电力与天域公司到2018年12月30日《房屋租赁合同》到期后,本着支持小型企业发展角度,继续签约,一弥补天域公司对巨额投资的弥补,二由天域公司继续支持银行稳定发展,三根据法律程序原承租人也有优先承租的权力,等等。董事长陈亦明说:汉口银行和省电力集团领导已经打招呼了,省电力集团领导明确了房屋的处理意见,不能继续租给天域公司,有直接与上述两家银行签订的可能。汤先生告诉记者,上述事实千真万确,并向记者出示了一份证明材料。

　　针对黄石电力董事长陈亦明的回复,天域公司负责人胡长青告诉记者,这件事看来早就有诈。一、两家银行中途同时不给租金;二、黄石电力起诉天域公司,中途又撤销对两家银行起诉;三、法院调解结案,所达成的条款都带有欺骗性。且两家银行租房到期又不退房,超出时间租金分文未交,严重影响了天域公司尚有半年撤承租期对房子经营的 ,损失之大。于是天域公司采取了一些不理性的行为。

　　2018年11月22日,湖北丰海律师事务所接受汉口银行黄石分行的委托,向天域公司下达了一份律师函指出:

　　1.对于合同期限届满之后汉口银行黄石分行继续使用租赁物的,为对HSFH20131015号《房屋租赁合同》的继续履行,汉口银行黄石分行同意按照HSFH2131015号《房屋租赁合同》约定的租金标准根据实际使用时间支付租金。

　　2.你方不得采取停水、停电等措施破事汉口银行黄石分行进行腾退,否则因此给汉口银行黄石分行造成的全部损失均由你方承担。

　　律师函没有约定和谁履约,租金如何支付、支付给谁。更为不解的是,此函似乎有些“霸道占房”之意,甚至与法相悖。“在同等条件下,原承租人有优先承租权”出自我国《合同法》第二百三十条规定。优先承租权是指在租赁关系中,原承租人在合同到期要求续签租赁合同时,对原租赁物在同等条件下拥有优先权。优先承租权是一种附限制条件的物权,在同等条件下才享有。同等条件的内容,首先是指同一价格,即租金应当相同;其次,租金的支付方式与期限,也应等同,若是分期付款,那么分期付款之方式亦应相同。关于同等条件标准的确定,一般认为是指以出租人与第三人订立的租赁合同中约定的条件为同等条件。优先承租权体现在租赁合同期满后下一个租赁合同尚未签订的阶段,当出租人在一定期限内通知了原承租人新的租赁条件,原承租人必须在这段期间内主张自己的优先承租权,若原承租人在这

　　段期间不主张自己的优先承租权,其此项权利即告消灭。

　　12月4日,黄石电力向天域公司送达一份函件,要求天域公司以(2017)鄂0204民初190号调解书退房。

　　北京法律界人士程军指出,根据天域公司与黄石电力所签合同,黄石电力如不与天域公司续签房屋租赁合同,应在3个月之前告知;法律有规定天域公司有优选承租权;调解书2017年3月制作,其中第5条说"如原告黄石电力集团有限公司与被告黄石天域房地产开发有限公司解除《房屋租赁合同》,原告黄石电力集团有限公司与汉口银行股份有限公司黄石开发区支行、中信银行股份有限公司黄石分行另行直接签订房屋租赁合同“。通过这个条款看以及这期间发生的一切,黄石电力与两家银行应在几年前早有预谋与天域解约,但请黄石电力注意,调解书中第5条款约定是如“原告黄石电力与被告天域公解除合同的情况下”,合同没有解除,作为银行是第三承租方,且合同已到期,到期所占屋租金没交还如此牛气实为不该。天域公司有当然的优先承租权!同时,

　　我国《民事诉讼法》第一百九十八条 :各级人民法院院长对本院已经发生法律效力的判决、裁定、调解书,发现确有错误,认为需要再审的,应当提交审判委员会讨论决定。最高人民法院对地方各级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定、调解书,上级人民法院对下级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定、调解书,发现确有错误的,有权提审或者指令下级人民法院再审。第二百零一条 当事人对已经发生法律效力的调解书,提出证据证明调解违反自愿原则或者调解协议的内容违反法律的,可以申请再审。经人民法院审查属实的,应当再审。

　　天域公司代理律师说:作为服务窗口、形象窗口,银行首先要讲诚信,租房给租金天经地义。在履行合同的中期就拒不支付租金,这有悖信用原则。黄石电力所建3000多平方米的公馆是用了发挥什么作用的?根据案情了解应建有10年左右,如房子建了,这么大,投资巨耗,发挥不了作用,建此房的意义何在?谁批准的?且收了大笔租金连票都给开,这是什么交易?我国正在全面实行依法治国,任何人都不能凌驾于法律之上,用合法的形式设定不合法的关卡压制一方,倘若造成错案,就会使当事人遭受灾难。法律一定要维护公平正义!

　　政府介入协调进行中

　　2018年12月19日,记者来到黄石电力采访,营销部许主任接待了记者。他告诉记者,领导都开会去了,有什么事和他说。记者说明来意,他要求向领导汇报,并把记者领进会议室。大约5分钟后,许主任回来说:“你们说(提问),我先记下来,向领导汇报。”就在记者提问时,许主任连续6次进出接电话。最后他说:“我们领导已中途请假不开会回来了,请你们在这里吃饭。”记者:“你作为营销部主任,对这些事理由当然知道呀,为什么不说?”许主任:“我不能瞎说,我知道是知道,但听领导安排。”

　　记者随后赶到中信银行黄石分行、汉口银行黄石支行采访,双方均表示想银行稳定经营,具体签约房租他们听从上面(上级安排),他们不了解具体内情,无法告知记者。

　　2018年12月4日,应两家银行的要求,市委政法委召集两家银行和天域公司相关负责人进行会谈协商,天域公司提出:将门面房屋的优先承租权转让给两家银行,由两家银行直接与电力集团部门续签合同,同时,汉口银行与中信银行应当支付合同期满占用房屋的租金,并且分别补偿天域公司损失。否则,两家银行立即无条件退出房屋并赔偿损失。

　　两家银行在协调会上同时提出,2018年12月31日之后不与电力集团公司直接签订房屋租赁合同,由天域公司直接与电力集团部门签订合同,然后转租两家银行。

　　协调会最后,天域公司、汉口银行黄石支行和中信银行黄石分行共同呼吁市委政法委出面联系电力集团部门,在本周五之前召集四方参会落实上述建议,化解矛盾、维护社会稳定。但事情暂无进展。

　　此案如何处理解决,《人民法治》记者将继续关注。